Junho | Nº 4 2023 DIREITO IMOBILIÁRIO Portugal Comprar um bem imóvel. Algumas questões práticas relevantes para o sucesso de uma compra A compra de um bem imóvel passa normalmente por uma agência imobiliária, mas, como é sabido, não necessariamente, pois também existem situações em que o comprador compra diretamente ao vendedor. Por outro lado, é obvio que a intervenção de uma agência imobiliária acaba por dar alguma segurança aos intervenientes; ainda assim, convém ter sempre algum cuidado na assinatura de um documento, designadamente no respetivo contrato de promessa de compra e venda. A primeira questão, do ponto de vista jurídico/legal, que o comprador deve averiguar é a situação legal do bem imóvel, junto das Conservatórias do Registo Predial, dos Serviços de Finanças e da Câmara Municipal competente. É certo que, por norma, esses documentos são enviados pelo vendedor ou pela agência imobiliária, todavia ocorre, com frequência, que a validade, das certidões do Registo Predial online, tenha expirada e que as cadernetas prediais (Finanças) estejam desatualizadas e, por isso, não comprovam a atual situação legal do mesmo imóvel. Quanto ao registo do mesmo imóvel na Conservatória do Registo Predial, será possível, através da respetiva certidão, confirmar, nomeadamente, se os vendedores são efetivamente os proprietários e se o mesmo imóvel está livre de ónus e encargos, tais como hipotecas e eventuais penhoras judiciais. No que concerne à caderneta matricial emitida pelos Serviços de Finanças, será possível averiguar com mais pormenor se algumas características do mesmo imóvel estão confirmadas nesse mesmo documento, tais como as dimensões (na certidão do registo predial aparecem algumas informações sobre as características do imóvel, mas não de forma tão pormenorizada). Em todo o caso, se houver alguma dúvida, a nível da titularidade da propriedade, o que conta é a certidão do registo predial. Finalmente, quanto à licença de utilização (Câmara Municipal), a mesma é, por regra, obrigatória para se poder celebrar o contrato de compra e venda definitivo, caso o prédio tenha sido construído, depois da entrada em vigor do Regime Geral das Edificações Urbanas, de 7 de agosto de 1951. A segunda questão está relacionada com o contrato de promessa de compra e venda, sendo certo que o mesmo é muito usual neste tipo de contrato. Este mesmo contrato de promessa, quanto ao seu teor, é frequentemente celebrado sem a intervenção de um advogado, pelo que isso acarreta alguns riscos. Todavia é exigido que as respetivas assinaturas dos promitentes sejam reconhecidas presencialmente, designadamente por um advogado, e deve constar a certificação, pela entidade que realiza esse reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou construção. Na verdade, na prática, por norma, estas últimas formalidades não são seguidas. Com efeito, frequentemente, os litígios ocorrem pelo facto do teor do respetivo contrato de promessa não acautelar devidamente os interesses e direitos de uma das partes. 8 Marco Lacomblez Leitão Advogado mll@mlladvogados.com (continua na página seguinte)
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